Bất động sản vẫn luôn là thị trường màu mỡ cho các nhà đầu tư, đồng thời là mong muốn “an cư lạc nghiệp” của mỗi cá nhân, gia đình. Tuy nhiên khi tiến hành chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chúng ta cần tìm hiểu rõ các quy định pháp luật để tránh những rủi ro có thể xảy ra.

Sổ đỏ hay sổ hồng?

Đối với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu quyền sử dụng đất, cũng như tài sản gắn liền với đất, tuỳ theo mỗi thời điểm khác nhau lại có tên gọi, cũng như màu sắc khác nhau.

Sổ đỏ có tên gọi theo quy định pháp luật là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ có màu đỏ. Đây là tên gọi cho quyền sử dụng đất, nhà ở được cấp theo Nghị định 64-CP ngày 27/09/1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 đến ngày 16/11/2004.

Đối với sổ hồng thì có 03 mẫu có màu sắc màu hồng. Mẫu sổ hồng (cũ) có 02 mẫu, trong đó có một mẫu có tên gọi theo pháp luật là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định 60-CP có hiệu lực từ ngày 05/07/1994 đến ngày 10/08/2005 và một mẫu được cấp theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/10/2006 đến ngày 08/08/2010. Mẫu sổ hồng (hiện hành) có màu hồng nhạt hơn so với hai mẫu Sổ hồng cũ, có tên gọi theo pháp luật là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được cấp thống nhất cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo từ Nghị định 88/2018/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 đến ngày 01/07/2015 và tiếp theo là Luật đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.

Theo quy định pháp luật, không có bất cứ từ ngữ nào ghi nhận “sổ đỏ” hay “sổ hồng”. Tuy nhiên vì sự thể hiện màu đỏ hoặc màu hồng khác nhau mà ngoài việc gọi tên chính thống, các giấy tờ này còn được gọi với cái tên “dân dã” là “Sổ hồng” hay “Sổ đỏ”.

Về giá trị của các mẫu “Sổ đỏ”, cũng như “Sổ Hồng” được cấp theo những văn bản đã hết hiệu thì tại khoản 2 điều 97 Luật đất đai 2013 có quy định “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này“. Như vậy pháp luật không bắt buộc chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thực hiện việc cấp đổi sang mẫu Sổ hồng mới, theo đó các mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng cũ có giá trị pháp lý như Sổ hồng mới.

Thoả thuận đặt cọc:

Đặt cọc là một trong các biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 (BLDS). Cụ thể tại Điều 328 của BLDS quy định chi tiết: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Giao dịch về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là những tài sản có giá trị lớn. Vì vậy việc ngay lập tức thanh toán 100% để thực hiện thủ tục chuyển nhượng, mua bán sẽ gây khó khăn cho người mua. Tuy nhiên nếu chỉ là lời hứa hẹn mà có bất cứ ràng buộc nào về thời gian thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người bán. Cũng chính vì vậy, mặt dù pháp luật không bắt buộc các bên phải thực hiện việc đặt cọc trước khi thực hiện Hợp đồng mua bán;  Nhưng trên thực tế, các bên vẫn lựa chọn thực hiện bước này để tạo điều kiện thuận lợi, và dễ dàng hơn cho quan hệ mua bán. Cũng vì đây là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà pháp luật cũng có quy định rõ những hệ quả pháp lý đối với hợp đồng này “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trước đây, BLDS 2005 có quy định chi tiết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”, tuy nhiên BLDS 2005 đã hết hiệu lực ngày 01/01/2017. BLDS hiện hành không có quy định chi tiết về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay vào đó quy định chung về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ” là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Theo như quy định này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung. Và vì vậy, hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng phải đảm bảo nội dung, hình thức chung cho hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Bộ luật dân sự cũng như pháp luật chuyên ngành liên quan.

Giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Căn cứ vào thời gian đã thoả thuận tại giai đoạn đặt cọc hoặc do hai bên thống nhất, các bên sẽ tiến hành việc ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử đất, tài sản gắn liền với đất. Khác với thoả thuận đặt cọc, các bên có thể tự thực hiện giao kết; Hợp đồng4

mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng theo quy định pháp luật công chứng tại Phòng công chứng/ văn phòng công chứng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Theo đó, Bên bán cần chuẩn bị bản chính các giấy tờ sau để thực hiện việc công chứng:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ, sổ hồng)
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/Hộ chiếu
• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn (trong trường hợp là tài sản chung của) hoặc Giấy xác nhận độc thân (trong trường hợp là người chưa đăng ký kết hôn)
• Hợp đồng ủy quyền (nếu việc mua bán, chuyển nhượng thông quan đại diện uỷ quyền).

Trong trường hợp tài sản đồng sở hữu của nhiều người, thì mỗi đồng sở hữu phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định. Ngoài ra trên thực tế sẽ có những trường hợp như tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản hình thành trước thời kỳ hôn nhân, chuyển nhượng tài sản đồng sở hữu… tương ứng với mỗi trường hợp cụ thể, Công chứng viên sẽ yêu cầu bên bán cung cấp những giấy tờ cần thiết để đảm bảo giao dịch đúng theo quy định pháp luật.

Khác với bên bán, chuyển nhượng, giấy tờ bên mua chuẩn bị sẽ đơn giản hơn rất nhiều, bao gồm:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/Hộ chiếu
• Sổ hộ khẩu

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Sau khi hoàn tất thủ tục ký công chứng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Phòng công chứng/ Văn phòng công chứng. Không quá 30 ngày tính từ ngày ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để hoàn thành việc ghi nhận thông tin Bên mua vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật, tuỳ thuộc vào thoả thuận của hai bên mà bên mua hoặc bên bán hoặc thuê bên thứ ba thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế, tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; Bên mua đã thực hiện việc thanh toán, nên thông thường Bên mua hoặc đại diện uỷ quyền bên mua sẽ là người thực hiện các thủ tục này để đảm bảo được tiến độ, cũng như tránh rủi ro cho Bên mua.

Theo đó, các bên cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Về phía Bên bán phải thực hiện các thủ tục liên quan đến nộp thuế thu nhập phát sinh từ việc bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp Bên bán được miễn, giảm thuế thu nhập thì Bên bán phải cung cấp giấy tờ chứng minh được miễn theo quy định pháp luật . Ngoài ra, Bên bán cần cung cấp đầy đủ cho Bên mua các chứng từ thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hàng năm, để Bên mua để hoàn thành các thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Về phía Bên mua, cần thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Hồ sơ cần chuẩn bị đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT có hiệu lực từ ngày 05/12/2017 sửa đổi, bổ sung Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014.
• Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ hồng, hoặc sổ đỏ) đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
• Chứng minh nhân dân, căn cước công dân, hộ chiếu của bên mua.

Ngoài ra, trên thực tế tuỳ theo các địa phương, sẽ yêu cầu các bên tự thực hiện các thủ tục xác nhận hiện trạng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng như việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với quyền sử dụng đất tại Phường, xã nơi có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc do cơ quan nhà nước tự thực hiện việc xác minh.

Không quá 15 ngày làm việc tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện việc trả kết quả thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật thay đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thành tên của Bên Mua.

Các lưu ý khác khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Trên thực tế, không phải bất cứ quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nào cũng có thể thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán. Việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không phù hợp với quy định pháp luật sẽ gây ra rủi ro rất lớn cho Bên mua, thậm chí là cả Bên bán. Vì vậy khi khi thực hiện các giao dịch này, các bên cần phải lưu ý các điểm sau:

(1) Quyền sử dụng đất khi đưa vào giao dịch chuyển nhượng, mua bán cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (là một trong những “Sổ hồng”, “Sổ đỏ”) như đã phân tích trên đây được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Trừ trường hợp là tài sản thừa kế khi tất cả những người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện sở hữu quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai và việc chuyển nhượng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn thời hạn sử dụng
• Ngoài ra, tương ứng với từng loại đất, pháp luật yêu cầu quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện chi tiết khác theo quy định tại Điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 Luật đất đai.

(2) Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất:

Có rất nhiều trường hợp, sau khi các bên hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất xong không thực hiện việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chậm trễ việc đăng ký biến động này ngoài việc bị phạt hành chính thì còn gây ra các rủi ro rất lớn cho các bên. Theo như quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”, Điều luật này cũng được chi tiết hoá theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai như sau “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính“. Như vậy, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển cho Bên mua tại thời điểm thông tin bên mua được ghi nhận vào sổ địa chính, hay nói cách khác là hoàn thành thủ tục đăng ký biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(3) Thực hiện việc kiểm tra hiện trạng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

Hiện nay có rất nhiều quyền sử dụng, tài sản gắn liền với đất vì một lý do nào đó có sự thay đổi, đa số là trường hợp nhà ở, tài sản gắn liền với đất sau khi xây dựng chưa được cập nhật vào Sổ hồng, Sổ đỏ theo quy định pháp luật. Việc này dẫn đến việc ghi nhận thông tin trên Sổ hồng, Sổ đỏ có sự khác biệt so với hiện trạng tài sản trên thực tế. Căn cứ theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất chỉ đủ điều kiện đưa vào giao dịch khi đã có giấy chứng nhận, như vậy phần nhà ở, tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên Sổ hồng, sổ đỏ này chưa đủ điều kiện để đưa vào giao dịch.

Tại bước công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, Công chứng viên không thể kiểm tra được hiện trạng thực tế của tài sản. Vì vậy, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, mua bán vẫn diễn ra. Tuy nhiên khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, nếu thông tin xác minh hiện trạng tài sản là không phù hợp, cơ quan nhà nước sẽ trả hồ sơ và không thực hiện việc đăng ký biến động. Trong khi đó, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, Bên mua đã thực hiện hoàn thành hoặc một phần lớn việc thanh toán cho Bên bán. Vì vậy, để tránh rủi ro này, trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Bên mua cần tự mình hoặc liên hệ với địa chính tại Phường, xã có bất động sản để kiểm tra hiện trạng bất động sản. Trong trường hợp có sự khác biệt, Bên mua cần yêu cầu Bên bán phải hoàn tất thủ tục đăng ký biến động trước khi thực hiện giao dịch để đảm bảo an toàn pháp lý.

Trên đây là các nội dung khái quát nhất về chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Trên thực tế đối với mỗi giao dịch sẽ có những phát sinh khác biệt, các bên khi tham gia giao dịch cần phải tìm hiểu kỹ hoặc tham vấn ý kiến của Luật sư, những người có chuyên môn để tránh những rủi ro có thể xảy ra.