Hiện nay, kinh tế xã hội ngày càng phát triển, kéo theo sự phát triển của nhu cầu của con người về tư liệu sản xuất, cũng như chỗ ở để phục vụ đời sống ngày càng tăng cao. Trong công cuộc sản xuất, sinh sống của con người, “đất đai” là một yếu tố không thể thiếu. Để đưa “đất đai” vào đời sống của mình, con người phải thông qua một số hoạt động cụ thể như nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…Tuy nhiên, vẫn có rất nhiều vi phạm hành chính về việc xây dựng nhà ở trên đất lúa, gây hệ luỵ cho cả việc quản lý hành chính nhà nước và cho cả người dân.
Một trường hợp cụ và phổ biến hiện nay, đặc biệt là tại các vùng nông thôn đang phát triển, việc xây nhà ở trên đất trồng lúa đang là điều cần lưu ý. Bài viết sau đây Võ Consultants sẽ thông tin đến chúng ta về cách xử lý khi tự ý xây nhà ở trên đất trồng lúa theo đúng quy định của pháp luật.
Khái niệm cơ bản
Đất trồng lúa là một loại hình đất thích hợp cho việc trồng và sản xuất các loại cây lúa, đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp. Theo quy định tại Thông tư 75/2015/TT-BTNMT thì đất trồng lúa có ký hiệu là LUA (Đất trồng lúa), LUC (Đất trồng lúa nước), LUK (Đất trồng lúa còn lại), LUN (Đất trồng lúa nương).
Căn cứ vào Khoản 2 và Khoản 3 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP quy định, đất trồng lúa sẽ được chia thành 2 hình thái khác nhau, gồm:
- Đất chuyên trồng lúa nước: Loại đất này có thể trồng đưuọc từ hai vụ lúa nước trong một năm
- Đất trồng lúa khác: Là đất dùng để trồng các loại lúa khác và đất trồng lúa nương
Như vậy, có thể cho thấy pháp luật quy định rất rõ về mục đích sử dụng của đất trồng lúa. Tương tự, để phục vụ nhu cầu làm chỗ ở, pháp luật cũng có những quy định chặc chẽ về đất ở để chúng ta có thể nắm rõ. Căn cứ vào Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở được định nghĩa như sau: “Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vường, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở”.
Đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được ký hiệu là OTC, chia làm 02 loại:
+ Đất ở tại nông thôn (ký hiệu: ONT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã.
+ Đất ở tại đô thị (ký hiệu: ODT) là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn.
Và hiển nhiên, đất trồng lúa và đất ở là hai loại đất mà theo đó pháp luật quy định rất rõ được sử dụng cho hai mục đích hoàn toàn khác nhau.
Xây nhà ở trên đất trồng lúa:
Chuyển mục đích sử dụng đất lúa sang đất ở:
Theo quy định của pháp luật hiện nay về chế độ sử dụng các loại đất, đất trồng lúa thuộc vào nhóm đất nông nghiệp, còn đất đai dùng để phục vụ cho việc xây nhà thuộc vào nhóm đất ở – thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vì vậy, đất lúa không thể dùng để xây nhà ở.
Trong hoạt động quản lý nhà nước, dựa vào tình hình thực tế và chiến lược phát triển của từng địa phương mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành quy hoạch, đề ra kế hoạch sử đụng đất với mục đích cụ thể cho mỗi khu vực. Căn cứ vào điều 14 Luật đất đại 2013 quy định “Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử đụng đất”.
Căn cứ vào Điểm e Điều 57 Luật đất đai 2013 “Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở” là một trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định pháp luật này, nếu người dân muốn tiến hành xây nhà trên một thửa đất cụ thể, thì trước hết phải xác định vị trí đang có dự kiến sử dụng để xây nhà có phải là đất ở hay không? Người dân bắt buộc phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích từ loại đất khác sang đất ở trước khi thực hiện việc cấp phép, xây nhà. Việc tự ý xây nhà ở trên đất trồng lúa là trái với quy định của pháp luật về đất đai cũng như pháp luật có liên quan.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất :
Để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, vị trí đất cần chuyển mục đích phải phù hợp:
- Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhu cầu sử đụng đất khi chuyển mục đích sử đụng đất.
Theo đó, tại Điều 69 quy định rõ trình tự, thủ tục như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Căn cứ vào điểm a khoản 2 Điều 59 Luật đất đai 2013 và điểm b Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện là nơi tiếp nhận và trả kết quả đối với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Căn cứ vào điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng lên 15 ngày.
Tuy nhiên, căn cứ tại điều 134 Luật đất đại 2013 việc chuyển đất trồng lúa sang đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thuộc vào trường hợp bị hạn chế. Do đó, tùy thuộc vào tình hình của mỗi địa phương mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi hay không? Và thực tế thì việc chuyển đổi hiện nay không phải là điều dễ dàng, và đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xây nhà trên đất lúa diễn ra trái phép như hiện nay.
Xử phạt hành chính khi xây nhà ở trên đất nông nghiệp chưa qua chuyển đổi mục đích sử đụng đất.
Căn cứ Khoản 3 Điều 12 Luật đất đai năm 2013, “sử dụng đất không đúng mục đích” là một những hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, đất trồng lúa chỉ được sử dụng cho việc trồng lúa, nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà cố tình xây nhà ở trên đất trồng lúa thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất phải gánh chịu các chế tài nhất định.
Việc sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép sẽ bị xử phạt theo quy định tại khoản 3,4,5 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
“3. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau: a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta; b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta; c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta; d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta; e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta; g) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta; h) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.
4. Chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng hai (02) lần mức phạt quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này; b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này”.
Trên đây là các quy định pháp luật về vấn đề xây nhà ở trên đất lúa. Bài viết mang tính chất cung cấp thông tin không nhằm mục đích tư vấn và không phải là ý kiến tư vấn, Võ Consultants không chịu trách nhiệm trong mọi trường hợp.
Đối với từng trường hợp cục thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Võ Consultants để được tư vấn chi tiết. Luật sư doanh nghiệp: Số điện thoại tư vấn: 0909 865 891 – 0901 476 391 hoặc gửi yêu cầu qua địa chỉ email: hello@voconsultants.vn
Website: https://voconsultants.vn
Địa chỉ văn phòng làm việc: Tầng 8, Toà nhà Callary, số 123 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trân trọng./.
