Trong thực tế hiện nay, việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng vi bằng vẫn xảy ra. Vậy, tính pháp lý của bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng vi bằng này thế nào? Quy định của pháp luật về vấn đề này ra sao? Mời các bạn cùng tìm hiểu vấn đề qua bài viết này.

1. Vi bằng là gì?

Theo Khoản 3, Điều 2 và Khoản 1, Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại

“3. Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

“1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này”.

Tức là, khi có một hành vi, sự kiện xảy ra trong thực tế, theo yêu cầu của cơ quan, cá nhân tổ chức trong phạm vi toàn quốc, Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, quan sát trực quan hành vi, sự kiện đó. Sau đó, phản ánh lại một cách khách quan, trung thực dưới hình thức văn bản thì văn bản đó được gọi là vi bằng. Tất nhiên, những hành vi, sự kiện đó phải là các giao dịch hợp pháp không thuộc trường hợp không được lập vi bằng theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Thừa phát lại không được ủy quyền hay nhờ người khác lập và ký tên thay mình trên vi bằng.

2. Giá trị pháp lý của vi bằng.

Theo Khoản 2, 3 và 4 Điều 36, Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;
• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật;
• Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Theo quy định trên, vi bằng chỉ có giá trị trong trường hợp khi có tranh chấp dân sự, hành chính khởi kiện tại Tòa án, vi bằng được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc. Vi bằng không thể nào thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

3. Tính pháp lý của bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng vi bằng.

Bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là giao dịch dân sự giữa một bên là người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng quyền này cho bên còn lại.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 502, Bộ luật dân sự năm 2015 và Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013

• Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo quy định của pháp luật, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Do đó, việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp phải lập thành văn bản (tên gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và phải được công chức, chứng thực. Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có việc xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Vì vậy, việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý, chứ không thể chỉ dựa vào việc lập vi bằng.

Trong trường hợp bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng vi bằng, thì vi bằng ở đây chỉ dừng lại ở việc ghi nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên xảy ra và có giá trị thực hiện đối với các bên tham gia thỏa thuận. Vi bằng cũng không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng chuyển nhượng) được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, vi bằng này không xác lập quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất đối với người mua, không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong tương lai, người mua không thể có căn cứ vào vi bằng để thực hiện các thủ tục sang tên đổi chủ, đăng ký biến động đất đai cho bên mua. Đối với hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực của trong giao dịch bất động sản có giá trị pháp lý buộc bên thứ ba tôn trọng, thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật như quyền đăng ký thế chấp bất động sản, đăng ký chuyển quyền sử dụng, sở hữu bất động sản. Từ những phân tích nêu trên ta thấy, có sự khác biệt rõ ràng, tách bạch giữa vi bằng và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực.  

Hiện nay, một số đối tượng muốn bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch… sẽ dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập “vi bằng” ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên. Do sự thiếu hiểu biết của người mua về pháp luật dễ dẫn đến việc hiểu nhầm rằng việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng vi bằng có giá trị pháp lý giống như việc bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực. Đồng thời, trong một số trường hợp, khi lập vi bằng các bên tham gia không được Thừa phát lại giải thích đầy đủ, rõ rang về  giá trị pháp lý, giá trị sử dụng của vi bằng  khiến cho các bên có sự nhầm lẫn, không hiểu được về giá trị pháp lý của vi bằng ở mức độ nào. Điều này sẽ gây ra nguy cơ mất mát tiền của người mua quyền sử dụng đất. Để tránh những rủi ro có thể xảy ra trong trường hợp như vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý để quyền lợi được đảm bảo.