Vì một số lý do khác nhau mà nhiều người nhờ người khác đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hiện nay, phổ biến nhất là trường hợp những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay còn gọi là Việt Kiều, nhờ người thân, bạn bè ở Việt Nam mua và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Câu hỏi đặt ra là liệu rằng việc nhờ người khác đứng tên trên tài sản của mình có đảm bảo hay không, sẽ phải gặp những rủi ro cụ thể nào.
Việt kiều, người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam.
- Việt Kiều, hay còn gọi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Căn cứ tại khoản 3 Điều 3 Luật Quốc Tịch 2008: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”
- Người nước ngoài theo quy định của pháp luật tại Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam là: “người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam”.
Quy định về sở hữu bất động sản của Việt kiều, người nước ngoài tại Việt Nam
Quyền sỡ hữu bất động sản của Việt kiều
So với các đối tượng khác thì cá nhân là Việt kiều (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) khi muốn sở hữu bất động sản ở Việt Nam sẽ có những hạn chế nhất định.
Căn cứ vào Điều 7 Luật Nhà ở 2014, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài là 1 trong 3 đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, sẽ có những hạn chế đối với đối tượng này. Để được công nhận quyền sở nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức như: mua; nhận tặng cho nhà ở; nhận đổi; nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán đất nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định.
Tuy nhiên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có giấy tờ chứng minh mình thuộc đối tượng sở hữu bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.: “– Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị sử dụng và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu đó. – Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu đó và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam”
Quyền sở hữu bất động sản ở Việt Nam đối với người nước ngoài
Căn cứ tại Điều 5 Luật đất đai 2013 về người sử dụng đất : “Điều 5. Người sử dụng đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức); 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo; 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ; 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”.
Theo quy định trên, người nước ngoài không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Đồng thời, với quyền sử dụng đất, người nước ngoài sẽ không được đứng tên Sổ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 168 Luật đất đai 2013 tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người này không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế trong những trường hợp: “a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; b) Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho. c) Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.”
Những rủi ro và phương án hạn chế rủi ro khi Việt kiều, người nước ngoài nhờ người khác đứng tên sở hữu bất động sản:
- Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sở hữu bất động sản:
Pháp luật không thừa nhận việc nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận mà chỉ công nhận quyền sử dụng đất đối với người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất. Vì vậy, Việt Kiều hoặc người nước ngoài nhờ người khác mua hộ và đứng tên trên bất động sản ở Việt Nam sẽ gặp rất nhiều rủi ro theo góc độ pháp lý.
+Thứ nhất: Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý định chiếm đoạt tài sản, không trả lại bất động sản cho chủ nhân thực tế.
Vấn đề này trên thực tế xãy ra rất nhiều, lúc đứng tên hộ có thể họ sẽ không có ý định này, tuy nhiên, mảnh đất đó, sau nhiều năm giá trị tăng cao, lúc này vì lòng tham người đứng tên sẽ nãy sinh ý định chiếm đoạt, không chịu sang tên lại, hoặc cũng có thể ngay từ đầu họ đã có ý định chiếm tài sản của người nhờ đứng tên hộ, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên và xãy ra tranh chấp.
Có hai trường hợp: một là lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hai là lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản
+ Lừa đảo chiếm đoạt tài sản:
Căn cứ vào Điều 174 Bộ Luật hình sự sửa đổi, bổ sung 2017 về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản: “1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
Nếu xác định ngay từ đầu người được nhờ đứng tên hộ đã có hành vi gian dối, thủ đoạn để cho người nhờ đứng tin hộ tin tưởng và giao cho đứng tên hộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì đây là hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Nhưng với điều kiện người nhờ đứng tên hộ phải có bằng chứng, có hợp đồng nhờ đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để chứng minh được mình là chủ thực tế của bất động sản, thì mới có thể kiện đòi lại được đất.
+ Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản:
Tương tự như “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, việc để kiện người đứng tên hộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hành vi “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” thì cần phải có đủ bằng chứng chứng minh bản thân là chủ thực tế của bất động sản đó. Căn cứ tại điều 175 Bộ Luật hình sự sửa đổi, bổ sung 2017 quy định: “1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm: a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả; b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.”
+ Thứ hai: Khi người đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết
Căn cứ tại Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015 về “Di sản” thì “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”. Cho nên lúc này, bất động sản mà người được nhờ đứng tên hộ sẽ trở thành di sản của người này, nếu người chết để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo di chúc (Điều 624 Bộ luật dân sự 2015), nếu người chết không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì sẽ chia thừa kế theo pháp luật (Điều 649 Bộ luật Dân sự 2015) cho nên đây cũng là rủi ro khi nhờ người khác đứng yên hộ trên đất của mình.
+ Thứ ba: Khi nhà nước thu hồi đất
Nhà nước sẽ thu hồi đất rong một số trường hợp nhất định, cụ thể: “1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.”
Nhà nước sẽ bồi thường cho người dân trong một số trường hợp đủ điều kiện, tuy nhiên, người được nhận bồi thường sẽ là người được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải chủ đất thực tế, cho nên đây cũng là một rủi ro lớn trong việc nhờ người khác đứng tên hộ trên bất động sản.
+ Thứ tư: Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ly hôn
Đây cũng là một trường hợp xãy ra nhiều trên thực tế, nếu việc ly hôn này được vợ hoặc chồng của người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu phân chia tài sản chung do tài sản này phát sinh trong thời kì hôn nhân thì việc chuyển trả lại cho chủ sở hữu thực sự rất khó khăn và phức tạp, rắc rối về thủ tục hành chính, tiêu tốn nhiều thời gian và tiền bạc để giải quyết tranh chấp, trong trường hợp xấu nhất, chủ sở hữu thực của bất động sản được nhờ đứng tên hộ sẽ mất trắng tài sản của mình. Theo “nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn” tại Điều 59 Luật Hôn nhân gia đình 2014 quy định: “2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi”; “3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.”. Nếu việc đứng tên hộ bất động sản xãy ra khi người được nhờ đứng tên hộ đang trong mối quan hệ hôn nhân với một người khác, thì đây chính là tài sản chung của hai vợ chồng xét theo góc độ pháp luật, trường hợp ly hôn không thỏa thuận được tài sản thì buộc phải chia đôi. Cho nên chủ nhân thực tế của bất động sản phải đôi mặt với vấn đề mất tài sản.
Đây là một số rủi ro nổi bật mà Việt Kiều sẽ phải đối mặt khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy phải làm gì để tránh những rủi ro trên?
Phòng tránh những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sỡ hữu bất động sản
Đứng trước những rủi ro phải chịu khi nhờ người khác đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tốt nhất là người nước ngoài và Việt Kiều không nên nhờ bất kỳ ai đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp bất đắc dĩ phải nhờ người khắc đứng tên hộ, thì cần phải có những việc làm cần thiết sau đây để bảo vệ quyền lợi của mình:
- Cần phải thỏa thuận rõ ràng, nếu trường hợp người được nhờ đứng tên hộ không thực hiện giao trả tài sản thì sẽ thực hiện kiện ra Tòa án. Khi đó, Việt Kiều cần phải chứng minh được mình chính là chủ sở hữu thực sự của tài sản. Cho nên cần phải thỏa thuận việc trả lại quyền sử đụng đất ngay từ đầu, để tránh phát sinh tranh chấp về sau.
- Nếu có chứng cứ chứng minh về thỏa thuận đứng tên hộ giữa các bên (ví dụ như thỏa thuận bằn văn bản) thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố việc nhờ đứng tên hộ là giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của pháp luật.
Việc đòi lại tài sản khi nhờ người khác đứng tên hộ khi xãy ra tranh chấp là điều có thể, tuy nhiên sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc, tình cảm đôi bên. Hiện nay, trên thực tế tình trạng này xãy ra rất nhiều, điển hình là “Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về tranh chấp quyền sở hữu tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên nhận chuyển nhượng.”. Khi một tranh chấp xãy ra, theo như Án lệ trên thì Tòa án sẽ không phán quyết người đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải hoàn trả toàn bộ lại cho người chủ thực tế của đất, mà Tòa án sẽ xét vào góc độ công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất của người đứng tên sở hữu bất động sản để chia cho người đứng tên hộ một phần tương ứng với công sức của người đó để đảm bảo quyền lợi của các đương sự. Cho nên tốt nhất chúng ta không nên nhờ ai đó ai đó đứng tên hộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất. Trường hợp buộc phải làm nhưng vậy thì dù có là người thân đi chăng nữa, cũng phải có những thỏa thuận (trên văn bản) rõ ràng, cụ thể, lập cam kết, giữ các hóa đơn để có thể chứng minh được mình là chủ sở hữu thực của tài sản đó, thì khi như vậy, nếu có xãy ra tranh chấp quyền lợi cũng sẽ được đảm bảo một cách tối đa nhất.
Trên đây là những chia sẽ về vấn đề “Rủi ro khi Việt kiều/người nước ngoài nhờ người khác đứng tên sở hữu bất động sản”
Đối với từng trường hợp cục thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Võ & Cộng Sự để được tư vấn chi tiết. Số điện thoại tư vấn: 0909 865 891 – 0901 476 391
Địa chỉ email: hello@voconsultants.vn
Website: https://voconsultants.vn
Địa chỉ văn phòng làm việc: Tầng 8, Toà nhà Callary, số 123 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trân trọng./.
