Những lưu ý khi mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng.

Mua bất động sản nói chung và mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng nói riêng luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý với người mua. Vì vậy, để tự bảo vệ quyền lợi của mình, người mua bắt buộc phải có những tìm hiểu chi tiết về tính pháp lý của việc mua loại bất động sản này.

Tư cách chủ thể của chủ đầu tư:

Tư cách chủ thể của chủ đầu tư trong giao dịch dân sự được hiểu là năng lực chủ thể của chủ đầu tư bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. Khác với cá nhân, tư cách chủ thể của chủ đầu tư là pháp nhân được xác lập vào thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép và mất đi khi chủ đầu tư là pháp nhân chấm dứt hoạt động. Vì vậy, trước khi giao kết hợp đồng với Chủ đầu tư, người mua phải có được thông tin về giấy phép đăng ký kinh doanh, ngành nghề hoạt động của Chủ đầu tư, để từ đó xác định tư cách chủ thể của chủ đầu tư trong quan hệ mua bán chung cư đang trong quá trình xây dựng với người mua. Tránh trường hợp người mua giao dịch với chủ đầu tư không có đầy đủ tư cách chủ thể, dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định pháp luật.

Điều kiện chung cư đang trong quá trình xây dựng được phép mua bán.

Chung cư đang trong quá trình xây dựng được hiểu là “bất động sản hình thành trong tương lai”. Chung cư đang trong quá trình xây dựng muốn đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”

Như vậy, người mua chung cư đang trong quá trình xây dựng phải kiểm tra bất động sản này có đảm bảo được 2 điều kiện:

Một là, dự án phải đầy đủ những giấy tờ nêu tại Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như liệt kê trên đây. Trong đó đặc biệt chú ý đến giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ để chứng minh quyền của chủ đầu tư đối với quyền sử dụng đất đang tiến hành xây dựng dự án chung cư, và là một trong những cơ sở quan trọng để xác lập tư cách chủ thể của chủ đầu tư như đã phân tích tại mục 1.

Hai là, phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cụ thể là Sở xây dựng xác nhận dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Người mua lưu ý cần xem kỹ văn bản này, vì có thể phần trích yếu nội dung văn bản ghi là “thông báo nhà ở đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh”, nhưng nội dung lại thể hiện rằng chưa đủ điều kiện. Trên thực tế cách soạn thảo văn bản này dễ gây nhầm lẫn, thậm chí đánh lừa người mua.

Ngân hàng bảo lãnh dự án chung cư đang trong quá trình xây dựng:

Theo khoản 1, khoản 3, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.”

Như vậy, bảo lãnh ngân hàng rõ ràng là “chiếc phao” cứu sinh cho người mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết. Do đó, người mua cần kiểm tra đầy đủ thông tin bảo lãnh của Ngân hàng đối với dự án mình dự định mua để loại trừ rủi ro trong việc đòi lại số tiền đã thanh toán nếu chủ đầu tư không thể bàn giao nhà như đã thoả thuận.

Tuy nhiên hiện nay, quy định pháp luật liên quan đến thời hạn bão lãnh chưa rõ ràng. Cụ thể, theo Khoản 2, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua”. Và điểm e, Điều 12, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN Thông tư quy định về bảo lãnh ngân hàng lại quy định: “Cam kết trong bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở được hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở”. Như vậy, “ngày bàn giao cho bên mua” được hiểu là “ngày bàn giao nhà theo thoả thuận” hay là “ngày bàn giao nhà trên thực tế”. Thực tiễn hiện nay không hiếm trường  “ngày bàn giao nhà trên thực tế” vượt quá “ngày bàn giao nhà theo thoả thuận”. Như vậy trong trường hợp ngày bàn giao nhà theo thoả thuận đã quá thời hạn trên 30 ngày mà người mua nhà vẫn chưa được nhận bàn giao nhà trên thực tế thì người mua liệu có được quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, hoàn lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư hay không? Đây đang là vấn đề pháp lý gặp nhiều tranh cãi, và không ít trường hợp người mua phải mất bao công sức chỉ để mong chủ đầu tư hoàn lại số tiền gốc đã bị chủ đầu tư chiếm dụng trong thời gian dài không cần lãi đối với nhiều dự án nhà chung cư trễ tiến độ. Và thậm chí chủ đầu tư còn có công văn trả lời “khi nào bán được căn hộ người mua đã mua thì mới tiến hành hoàn tiền cho người mua”. Việc làm này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua, và hoàn toàn dung túng cho hành vi chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Do vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua nên cẩn trọng nội dung này, và tốt nhất trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chậm nhận bàn giao nhà theo thoả thuận, người mua nên tích cực làm việc với chủ đầu tư về việc gia hạn thời hạn giao nhà bằng một thoả thuận mới đồng thời có sự đồng ý gia hạn thời gian bảo lãnh của ngân hàng hoặc nên nhanh chóng yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh ngay lập tức trong thời gian này.

Dự án nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng đang bị thế chấp.

Theo khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2014 “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Tức là đối với nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng đang thế chấp, chủ đầu tư chỉ được bán được cho người mua khi đã hoàn thành việc giải chấp hoặc việc thế chấp, bán nhà chung cư này được người mua và ngân hàng đồng ý.

Để kiểm tra vấn đề này đối với người mua không phải là điều dễ thực hiện. Tuy nhiên người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin và cam kết về tính chính xác của thông tin để có quyết định phù hợp trước khi giao kết hợp đồng.

Tìm hiểu kỹ nội dung hợp đồng mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng trước khi giao kết.

Hiện nay hầu như tất cả các hợp đồng mua bán nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng đều được chủ đầu tư chuẩn bị theo mẫu có sẵn, và các hợp đồng này đa số nội dung rất dài và được ràng buộc rất nhiều điều khoản theo hướng có lợi cho chủ đầu tư. Vì vậy, trước khi ký kết hợp đồng mua nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng, người mua phải đọc kỹ và hiểu rõ từng nội dung của hợp đồng mua bán để có sự chủ động trong việc thực hiện hợp đồng này.

Trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư chào bán nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng ngay cả khi chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo các loại hình hợp đồng như “thoả thuận đặt cọc”, “Hợp đồng giữ chổ”… việc giao kết các hợp đồng này tìm ẩn rủi ro rất lớn cho người mua, điển hình và việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu và người mua bị chiếm dụng vốn trong một thời gian dài, mất nhiều thời gian và công sức để lấy lại được số tiền này. Và cũng có rất nhiều trường hợp người mua mất cả số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Do đó, việc tìm hiểu các quy định pháp luật trước khi mua chung cư đang trong quá trình xây dựng là điều rất cần thiết. Trong trường hợp này người mua bắt buộc phải tìm hiểu những kiến thức cần thiết như trên hoặc nhờ đến các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để lường trước được các rủi ro sảy ra trong tương lai, từ có được quyết định chủ động và phù hợp.

Để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết, vui lòng gửi câu hỏi qua link: https://bit.ly/3tXwi2n