Quy định pháp luật về đồng sở hữu bất động sản?

Chế độ đồng sở hữu tài sản nói chung được quy định chi tiết từ các điều 207 đến 220 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó, Luật dân sự 2015 đưa ra khái niệm “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản”. 

Áp dụng đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sau đây gọi chung là bất động sản), tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Qua các quy định trên, chúng ta hiểu rằng, pháp luật hoàn toàn thừa nhận và bảo vệ quyền lợi cho tất cả các chủ sở hữu khi cùng sở hữu chung bất cứ tài sản nào, kể cả bất động sản. Hay nói cách khác, việc cùng đứng tên chung để mua bất động sản là hoàn toàn hợp pháp, không có bất cứ hạn chế nào trên phương diện pháp luật.

Tuy nhiên, mặc dù được pháp luật thừa nhận, có quy định ràng buộc và bảo vệ nhưng việc cùng nhau chung tiền mua bất động sản vẫn tìm ẩn những rủi ro nhất định. 

Những rủi ro điển hình khi cùng nhau góp tiền mua đất chung và hạn chế rủi ro theo quy định pháp luật:

• Hạn chế về quyền định đoạt và quyền sử dụng bất động sản. 

Theo đó, để có thể thực hiện được quyền định đoạt và quyền sử dụng một cách hiệu quả bất động sản là tài sản chung cần phải có sự đồng thuận từ tất cả các đồng sở hữu. Tức là khi thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho hay bất cứ giao dịch nào khác cũng như sử dụng, tất cả các đồng sử hữu đối với bất động sản đó phải đồng thuận, trực tiếp hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện các thủ tục theo quy định pháp luật. 

Trên thực tế, không phải lúc nào các đồng sở hữu cũng đạt được sự đồng thuận cao. Trong rất nhiều trường hợp, các đồng sở hữu xảy ra mâu thuẫn và dẫn đến tranh chấp, khiến cho việc định đoạt tài sản chung cũng như khai thác, sử dụng tài sản chung không thể thực hiện được. Trong trường hợp này, phải thực hiện việc trao đổi, bàn bạc với nhau để đi đến thoả thuận hoặc phải giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại điều 218 Bộ Luật dân sự 2015: 

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. 

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. 

Và cụ thể đối với tài sản chung là bất động sản, tại điểm b khoản 2 điều 167 Luật đất đai quy định: 

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thanh viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì uỷ quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.

Như vậy, có thể thấy, nếu các đồng sở hữu đối với tài sản là bất động sản không có sự thống nhất về quyền định đoạt hoặc/ và khai thác quyền sử dụng bất động sản thì:

– Trường hợp Giấy chứng nhận có phân chia rõ theo phần quyền sở hữu trong khối tài sản chung thì các đồng sở hữu chỉ có thể bán phần quyền được ghi nhận. Nhưng buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa ứng với phần quyền sử dụng của đồng sở hữu đó. Và theo quy định pháp luật hiện nay, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quy định, tức không phải lúc nào các đồng sở hữu cũng có thể làm thủ tục tách thửa được và trên thực tế, việc tách thửa cũng mất nhiều thời gian và công sức để hoàn thành.

– Trong trường hợp bất động sản không được ghi nhận phân chia theo phần thì các đồng sở hữu có thể ủy quyền cho người đại diện. Và nếu không thể ủy quyền hoặc thoả thuận về việc phân chia thì các đồng sở hữu chỉ có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định quyền sử dụng đất. Và thủ tục giải quyết tranh chấp tại Toà có thể kéo dài, gây tốn kém và mất thời gian của các bên.

Để hạn chế được các rủi ro có thể phát sinh trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản chung nêu trên, các đồng sở hữu cần thoả thuận với nhau rõ về phần tài sản trong khối tài sản sở hữu chung, trách nhiệm, quyền hạn của từng người đối với quyền khai thác và định đoạt trên mảnh đất chung. Và phải cụ thể hóa các thoả thuận trên bằng bằng văn bản, có chữ ký của các bên tham gia. Đây sẽ là chứng từ pháp lý quan trọng để các bên luôn “nhớ” những ràng buộc để có thể cùng nhau thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình như đã thoả thuận ban đầu. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, đây cũng sẽ là căn cứ quan trọng để vụ việc được giải quyết, đảm bảo quyền lợi của các bên theo như thoả thuận ban đầu.

• Các đồng sở hữu có nguy cơ vướng vào những tranh chấp ngoài sự kiểm soát:

Bản thân mỗi đồng sở hữu sẽ có những mối quan hệ xung quanh có thể phát sinh các tranh chấp về tài sản như: quan hệ hôn nhân, quan hệ thừa kế, hoặc thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba… Trong nhiều trường hợp khi xảy ra tranh chấp của bất cứ một đồng sở hữu nào liên quan đến phần tài sản của mình trong khối tài sản chung cũng khiến cho cả khối tài sản này vướng tranh chấp, các đồng sỡ hữu còn lại cũng “vô tình” bị kéo vào câu chuyện tranh chấp ngoài dự kiến. 

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, một trong các điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là “Đất không có tranh chấp”. 

Như vậy, mặc dù vướng vào tranh chấp là ngoài dự tính của các đồng sở hữu nhưng để thực hiện được các quyền của chủ sỡ hữu bất động sản thì các bên phải chờ đợi vụ việc được giải quyết xong theo quy định pháp luật mới có thể thực hiện được. Và cũng có nhiều trường hợp, sự chờ đợi này kéo dài các bên vào những tình huống khó khăn, phát sinh chi phí.

Trong rất nhiều trường hợp, tại văn bản thoả thuận ban đầu, các đồng sở hữu sẽ có ghi nhận các thoả thuận về việc định đoạt phần tài sản của mỗi đồng sở hữu trong khối tài sản chung khi phát sinh các tranh chấp liên quan đến phần tài sản của đồng sở hữu. Tuy nhiên thoả thuận này hầu như không phát sinh nghĩa vụ với các bên thứ ba và có thể là vô hiệu. Vì vậy việc phải vướng vào các tranh chấp ngoài mong đợi là điều mà các chủ đầu tư phải biết và lường trước tuỳ vào tình hình thực tế cũng như những “người bạn” mà chúng ta hợp tác cùng mua đất chung. 

• Nguy cơ xuất hiện các đồng sở hữu khác ngoài kế hoạch, phá vỡ những thoả thuận ban đầu.

Như đã phân tích tại mục (1) và mục (2), theo quy định pháp luật thì quyền về tài sản của mỗi đồng sở hữu đối với tài sản chung được pháp luật thừa nhận và bảo vệ theo luật. Theo đó phần tài sản chung của một/các đồng sở hữu có thể chuyển dịch qua cho một người hoàn toàn mới, thậm chí là xa lạ với những người bạn cùng nhau chung góp mua bất động sản từ ban đầu thông qua các quan hệ pháp luật phát sinh như thừa kế, phân chia tài sản chung vợ chồng hoặc thông qua các giao dịch mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn… Thực tế thì các đồng sở hữu mới có thể vô tình hoặc cố ý phá bỏ đi các quy tắc mà các đồng sở hữu đã thoả thuận với nhau từ đầu. Từ đó làm ảnh hưởng đến quyền định đoạt, cũng như sử dụng bất động sản là tài sản chung, cũng có thể xảy ra các tranh chấp giữa các đồng sở hữu.

Việc thiết lập các thoả thuận bằng văn bản sẽ phần nào hạn chế các rủi ro trong việc những đồng sở hữu mới có thể phá vỡ các thoả thuận ban đầu. Tuy nhiên việc đồng hành cùng một đồng sở hữu không phải là những người bạn bè thân thiết cũng sẽ là một trong những điều đáng cân nhắc.

• Rủi ro với những cá nhân cùng nhau góp tiền mua bất động sản nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận:

Thủ tục hành chính liên quan đến xác lập quyền sở hữu cũng như giao dịch bất động sản hiện nay ít nhiều gây mất thời gian cho chủ sở hữu, bên cạnh đó vì đây là tài sản có đăng ký nên cũng có nhiều trường hợp vì các lý do khác nhau, một số cá nhân mặc dù có bỏ tiền ra chung góp mua bất động sản nhưng cử người khác đứng tên, còn bản thân mình thì không ghi nhận thông tin chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận. 

Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo Khoản 1 Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định: “(1). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.”

Theo những quy định trên, Giấy chứng nhận là một giấy tờ pháp lý rất quan trọng thể hiện được ai là người chủ sở hữu của tài sản, từ đó có quyền khai thác và định đoạt tài sản này. Hay nói cách khác, chỉ có người đứng tên trên Giấy chứng nhận mới có thể định đoạt, sử dụng đất được pháp luật thừa nhận. Vì vậy, việc một nhóm các đồng sở hữu chung vì bất cứ lý do gì không đứng tên chung trên Giấy chứng nhận mà thay vào đó cử một người đứng đại diện thì trên góc độ pháp luật, chỉ có người đứng tên được thừa nhận là chủ sở hữu, người này được tự mình thực hiện tất cả các quyền của một chủ sở hữu mà không cần thông qua bất cứ ý kiến nào của những người cùng góp tiền mua bất động sản còn lại. Đã không ít vụ việc tranh chấp xảy ra liên quan đến việc người đại diện đứng tên tự ý giao dịch. Bên cạnh đó, tương tự thì sẽ có rất nhiều trường hợp bất động sản bị mang ra thực hiện nghĩa vụ cho người đại diện đứng tên hoặc buộc chuyển giao cho bên khác khi phát sinh các quan hệ thừa kế, tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân… như đã đề cập ở trên mà những người góp tiền mua đất chung cũng không thể lường trước được.

Và hiển nhiên, phương án hiệu quả nhất để hạn chế được rủi ro này, chúng tôi khuyến nghị các đồng sở hữu nên đứng tên trên Giấy chứng nhận dù ở bất cứ trường hợp nào. Trong trường hợp để tiết kiệm thời gian, công sức thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch bất động sản, các đồng sở hữu hoàn toàn có thể uỷ thác việc thực hiện các quyền của mình cho một người thực sự đáng tin tưởng thông qua giao dịch uỷ quyền.

Vì những tranh chấp liên quan đến việc góp tiền mua đất chung không xuất hiện trong thời gian ban đầu mà chỉ phát sinh thời gian dài sau đó. Vì vậy, việc tham vấn ý kiến của Luật sư hoặc những người có chuyên môn ngay từ bước đầu cũng như thiết lập các chứng từ pháp lý đủ, đúng pháp luật ngay từ đầu là điều rất cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho tất cả các chủ đầu tư.

Thông tin Luật sư tư vấn pháp luật đất đai:

Trên đây là toàn bộ chia sẻ của Luật sư về vấn đề những rủi ro khi góp tiền mua chung đất trên góc nhìn pháp luật. Đối với từng trường hợp cụ thể, Quý khách hàng vui lòng liên hệ Võ Consultants để được tư vấn chi tiết. Rất mong bài viết mang lại kiến thức hữu ích cho chúng ta.

Liên hệ Luật sư tư vấn: 0909 865 891 – 0901 476 391 (Luật sư Võ Mẫn)

Địa chỉ email: hello@voconsultants.vn

Website: https://voconsultants.vn

Địa chỉ văn phòng: Tầng 8, Toà nhà Callary, số 123 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trân trọng./.